Newsletter "Jak kupovat a pronajímat byty" Leden + Únor 2020

 

Newsletter Leden + Únor 2020   Pouze pro vlastníky investičního kurzu "Jak kupovat a pronajímat byty"   Novela občanského zákoníku umožní pronajímatelům opět uplatňovat smluvní pokutu S novelou občanského zákoníku dostanou pronajímatelé větší páku na problematické nájemce. Po ročním jednání byla Poslaneckou sněmovnou přijata novela občanského zákoníku, která umožní pronajímateli uplatňovat v nájemním vztahu smluvní pokutu a vytvořit tak na straně nájemce větší zájem o dodržování sjednaných podmínek nájmu. Zatímco dle dosavadního znění občanského zákoníku se ke smluvním pokutám sjednaným v nájemní smlouvě dle § 2239 nepřihlíželo - a nebyly tak právně vymahatelné - nově bude mít pronajímatel možnost smluvní pokutu uplatnit. Dle sněmovnou schváleného znění bude totiž občanský zákoník v klíčovém ustanovení znít následovně: § 2254 Jistota a smluvní pokuta (1) Ujednají-li strany, že nájemce dá pronajímateli peněžitou jistotu, že zaplatí nájemné a splní jiné povinnosti vyplývající z nájmu nebo ujednají-li si pro případ porušení těchto povinností smluvní pokutu, nesmí jistota a právo na zaplacení smluvní pokuty v souhrnu přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného. (2) Při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží. Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby. Důvodová zpráva vysvětluje tento posun a pravidla následovně: "Dle stávající právní úpravy se nepřihlíží k ujednáním smlouvy o nájmu bytu ukládajícím nájemci povinnost zaplatit pronajímateli smluvní pokutu. Předmětné ustanovení má sloužit k ochraně nájemce. Zároveň je však třeba si uvědomit, že toto omezení smluvní autonomie může v závislosti na okolnostech případu představovat nezanedbatelný limitující faktor v přístupu k nájemnímu bydlení. Jedinou možností, jakou si může pronajímatel v současnosti zajistit splnění povinností vyplývajících z nájmu, je sjednání jistoty podle ustanovení § 2254. Nedisponuje-li však zájemce o nájem dostatkem likvidních prostředků ke složení jistoty v odpovídající výši, může mu být přístup k nájmu odepřen, eventuálně mohou být rizika spojená s nájmem pronajímatelem promítnuta do zvýšeného nájemného. Institut jistoty nadto plní především uhrazovací funkci, potlačena je u něj funkce preventivní. Jistota rovněž předpokládá skutečnou škodu (dluh), jejíž existenci a výši je třeba prokazovat. Tento právní stav nenabízí dostatečné motivační prostředky k předcházení porušování smluvních povinností vyplývajících z nájmu bytu a i v případě jeho výskytu vytváří zvýšený potenciál pro vznik sporu o výši hodnoty porušené povinnosti. Za této situace se jeví jako smysluplné alespoň v omezeném rozsahu připustit také možnost sjednání smluvní pokuty i ve vztazích týkajících se nájmu bytu. Ujednání smluvní pokuty může přispět k lepšímu fungování smluvního vztahu, jelikož hrozba smluvní pokuty bude více motivovat nájemce, aby plnil své povinnosti. Zároveň bude i v těchto případech plnit funkci paušalizované náhrady škody, čímž se bude předcházet nákladům spojeným s vyčíslením hodnoty porušené povinnosti a sporům o její výši. V tomto ohledu je rovněž zapotřebí zmínit, že i v nájemních vztazích může existovat řada povinností, na jejichž plnění panuje oprávněný zájem smluvních stran, může se však často jednat o povinnosti, jejichž porušení bezprostředně nepůsobí žádnou uplatnitelnou škodu nebo škodu obtížně vyčíslitelnou. Plnění těchto povinností je přitom za stávajícího stavu obtížně prosaditelné. Uplatnitelnost jistoty je rovněž fakticky limitovaná i v některých specifických případech (např. u družstevního nájmu, kde se spíše předpokládá, že budou pohledávky vůči členu družstva započteny při zániku jeho účasti proti jeho pohledávce na vyplacení vypořádacího podílu). Bez významu není ani okolnost, že jistota předpokládá nezbytnost, aby pronajímatel disponoval pro případ skončení nájmu dostatečnou likviditou k jejímu vrácení včetně přirostlých úroků. Za optimální nelze považovat stávající stav ani z hlediska státní sociální politiky. Složení jistoty lze totiž považovat za odůvodněný náklad na bydlení, který při splnění zákonných podmínek může odůvodňovat poskytnutí mimořádné okamžité pomoci podle zákona o pomoci v hmotné nouzi. Pokud by k jistotě jako v současnosti jedinému nástroji zajištění plnění povinností nájemce bytu existovala alternativa bez nutnosti takový náklad vynaložit, mohlo by to mít pozitivní vliv i na výdaje státního rozpočtu. V první řadě se proto navrhuje vypustit zákaz ujednání smluvní pokuty v případně nájmu bytu z ustanovení § 2239 o zakázaných ujednáních. V druhé řadě se navrhuje omezit sjednání smluvní pokuty podobně jako sjednání jistoty. Napříště si pronajímatel a nájemce budou moci pro zajištění či utvrzení povinností vyplývajících z nájmu ujednat jak peněžitou jistotu, tak smluvní pokutu. Sjednaná jistota ani vzniklé právo na zaplacení smluvní pokuty však nesmí ve svém souhrnu převýšit trojnásobek měsíčního nájemného. Smluvním stranám je tedy dáno několik možností, jak instituty jistoty a smluvní pokuty v rámci nájmu bytu využít. Mohou si například sjednat pouze jistotu, a to až do výše trojnásobku měsíčního nájemného, nebo si mohou ujednat jen smluvní pokuty, jejichž celková výše za celou dobu trvání nájmu nesmí překročit výši trojnásobku měsíčního nájemného. Smluvní strany si ovšem mohou ujednat současně poskytnutí peněžité jistoty a smluvní pokutu. Kombinace obou těchto nástrojů bude možná. V tomto případě však souhrn ujednané jistoty a smluvních pokut nesmí překročit výši trojnásobku měsíčního nájemného. Jistotu a smluvní pokutu lze tedy kombinovat například tak, že si smluvní strany ujednají jistotu ve výši jednoho měsíčního nájemného a zbývající výše dvojnásobku měsíčního nájemného bude tvořit limit pro smluvní pokuty, na něž může pronajímateli za celou dobu trvání nájmu vůči nájemci vzniknout právo." Tato novela občanského zákoníku rovněž: stanoví nová pravidla pro předkupní právo ostatních spoluvlastníků k převáděným spoluvlastnickým podílům (právo z velké části ruší), určuje, že při prodeji bytu přecházejí na nabyvatele případné dluhy původního vlastníka bytu, které souvisejí se správou domu nebo užíváním bytu, upravuje nucený prodej bytu družstvem, stanoví vlastníkovi bytu povinnost oznámit všechny zamýšlené stavební úpravy uvnitř obydlí, včetně těch, u kterých stavební zákon nevyžaduje ani ohlášení určuje, že vlastník bytu bude muset předem oznámit správci domu takové podnikání nebo činnosti v bytě, které by mohly dlouhodoběji vést k narušení obvyklého klidu a pořádku v domě určuje vlastníkům, kteří byty krátkodobě pronajímají (např. přes airbnb), povinnost hlásit počet lidí, kteří byt užívají, pro účely vyúčtování služeb, sjednocuje formu přijetí změn stanov společenství vlastníků jednotek (nebude nutný notářský zápis), mění pravidla pro jednání družstev (budou moci rozdělit až třetinu zisku svým členům). Tato pravidla zatím nenabyla účinnosti, novela musí být ještě schválena senátem a podepsána prezidentem, nečekáme ale se schvalováním potíže. V případě bezproblémového schválení nastane účinnost zákona k 1. červenci 2020. Legislativní průběh a aktuální stav schvalování a účinnosti této novely můžete sledovat na www.psp.cz/sqw/historie.sqw?o=8&t=411 Jakmile bude z průběhu projednávání novely jasné, že výše uvedená pravidla budou v tomto znění také schválena, upravíme příslušně naše vzorové nájemní smlouvy a dáme vám o nich touto cestou vědět. Pavel Řehulka www.JakPronajimatByty.cz   Tento newsletter vám zaslala společnost Realitní centrum, s.r.o. a je určen pouze vlastníkům investičního kurzu "Jak kupovat a pronajímat byty". Pokud si nepřejete dostávat jeho další čísla, napište prosím "neposílat" na info@jakpronajimatbyty.cz.