Pouze pro vlastníky investičního kurzu
"Jak kupovat a pronajímat byty"
Když se z vašeho nájemce
vyklube potížista
Ti z nás pronajímatelů, kteří nedávno sledovali pořad Černé ovce v České televizi, jen nevěřícně zírali na to, jak se může původně bezproblémový nájemce proměnit v neplatiče... a potížistu.
Celý pořad je k dispozici v archivu České televize a doporučuji se na něj podívat (13 minut):
(Pořad můžete bezplatně zhlédnout zde.)
Při sledování tohoto smutného příběhu mě napadalo několik otázek, které si možná budete klást i vy:
1. Kde udělali pronajímatelé chybu? Vždyť postupovali stejně, jako většina těch, kdo v ČR nějaký byt pronajímají...
2. Dokáže mě před podobnými problémy ochránit nájemní smlouva, kterou jsem získal s investičním kurzem ůJak kupovat a pronajímat byty"?
3. Je vůbec možné podobné situaci v mém bytě zabránit?
Protože o celém případu vím jen to, co jsem viděl v reportáži, budu vycházet pouze z toho, co bylo řečeno. A co jsem viděl v zobrazených náhledech smlouvy a vyúčtování.
První věc, která mě trkla hned na začátku, byla věta, že pronajímatelé "prostřednictvím realitní kanceláře zadali inzerát a zájemce se našel rychle".
Jak v investičním kurzu, tak při osobních konzultacích přitom stále dokola opakujeme: Než neprověřeného nájemce, to raději žádného. Přenechání bytu prvnímu, kdo o pronájem projeví zájem, totiž není pronajímáním, ale hazardem.
Kdybychom se postavili na ulici a začali kolemjdoucím nabízet, že jim půjčíme peníze, zájemce bychom také našli téměř ihned. A všichni by tvrdili, že nám peníze na 100 % a včas vrátí. V den splatnosti bychom ale pochopili, že je velký rozdíl mezi tím, co lidé slíbí a tím, co skutečně udělají.
U půjčování peněz to chápeme, při pronajímání na to ale zapomínáme: Naším cílem není pronajmout/rozpůjčovat peníze. Naším cílem je inkasovat nájemné/získat peníze zpět i s úrokem. A stejně jako bankéři si pečlivě prověřují každého, kdo chce půjčku, i my jako pronajímatelé si musíme pečlivě prověřit toho, kdo se chce do našeho bytu nastěhovat.
Nezdá-li se nám nebo neprojde-li naším sítem/bankovním skóringem, byt mu nepronajmeme/peníze nepůjčíme. A raději ponecháme byt prázdný/peníze ležet v trezoru do té doby, než najdeme takového, u kterého máme po prověrce potvrzeno, že bude mít na to, aby každý měsíc nájem uhradil/splátku půjčky zaplatil. Svým předchozím chováním totiž potvrzuje (či vyvrací), co nám říká.
Druhá věc, která mě zarazila, byla identifikace bytu slovy "pronajímatel přenechává nájemci za úplatu do užívání byt č. 1 o velikosti 45m2, sestávající se z pokoje, kuchyně a příslušenství v suterénu domu uvedeném v čl. II bod 1."
Protože ze záhlaví zobrazené smlouvy vyplývá, že pronajímatelé jsou vlastníky celého domu a dům není rozdělen na bytové jednotky, které by byly vyznačeny v katastru nemovitostí, takto označený předmět nájmu je rizikový.
Nejsou-li pronajaté prostory vyznačeny jako samostatný právní útvar v katastru nemovitostí, je extrémně důležité, aby smlouva nezpochybnitelně identifikovala předmět pronájmu tak, aby nemohlo dojít k jeho záměně s jiným.
Proč?
Ano, dnes je vše jasné: Byt č. X označen na dveřích znakem X. Ale za půl roku se dveře třeba vymění. Nebo se vymaluje. Nikdo čísla zpět nevrátí. Nebo je prohodí. Nebo s nimi vymyslí nějakou kulišárnu. A pokud neexistuje způsob, jak jednoznačně a nezpochybnitelně určit, že bytem X byl tenkrát ke dni podpisu smlouvy myšlen byt X (a ne třeba ten sousední, na kterém je dnes třeba také napsáno X) a nemohlo dojít k neurčitosti, problém je na světě. Jak z reportáže vyplývá, nájemce toho také využil.
Třetí věc, u které jsem zpozorněl, byl fakt, že pronajímatelé uzavřeli s nájemcem smlouvu na tři roky. Za to, že smlouvu uzavřeli na dobu určitou (a nikoliv neurčitou), si pronajímatelé zaslouží pochvalu. U zcela nového a neprověřeného nájemce je ale dle našich zkušeností a doporučení tříletá doba nájmu moc riziková.
Stejně jako máme zkušební dobu při nástupu do zaměstnání - na to, abychom zaměstnavateli předvedli, zda vše, co jsme při pohovoru slibovali, skutečně umíme - podobně pronajímatelům doporučujeme, aby nájem uzavírali na relativně krátká období. A ta pak obnovovali.
Někteří pronajímatelé uzavírají na začátku smlouvy jen na tři či šest měsíců. Doporučujeme, aby tato doba nebyla delší než 12 měsíců. Pokud se nájemce osvědčí jako bezproblémový, nájem mu obnovujeme. Vždy ale na dobu určitou. Tak, aby se musel snažit nájemce (jinak by svým problémovým chováním sám způsobil to, že se obnovy nedočká). A ne tak, že to budeme my, kdo jej bude muset uhánět, kdo bude muset vyzývat, kdo bude muset upomínat, kdo bude muset dokazovat. Porušení smlouvy musí přinést automatický postih (neprodloužení smlouvy), nikoliv takový, kterého se musíme někde u někoho domáhat.
Pronajímatelé z televizní reportáže nejsou našimi klienty. Nepoužívají tedy vzorové smlouvy a dokumenty, které máte jako vlastník investičního kurzu Jak kupovat a pronajímat byty k dispozici. A je to škoda.
Když si totiž položím otázku, která se vám nyní honí hlavou ("Ubrání mě před takovým potížistou doporučení a materiály z investičního kurzu Jak kupovat a pronajímat byty"?) odpovím, že ano.
Když si totiž promítnu vše, co v investičním kurzu doporučujeme a vysvětlujeme, myslím si, že by jako vlastníci a svědomití uživatelé investičního kurzu takové potíže s nájemcem neměli.
Proč?
Zájemce s trestní minulostí (více o dotyčném vypoví internetový vyhledávač) by se jednoduše nedostal přes první metu. Nikdy by s ním nepodepsali nájemní smlouvu. Nikdy by do jejich bytu nevstoupil. A nikdy by se tak nestal dlužníkem.
Pronajímatelé z reportáže na mě působí jako rozumní, slušní a pracovití lidé. Lidé, kteří se o svůj majetek zodpovědně starají, kteří zvažují dopady svých rozhodnutí a na jejichž slovo je spolehnutí.
Potíž všech nás podobných je ale v tom, že očekáváme, že podobně ke svým závazkům a podání ruky přistupují i ostatní. A jsme zaskočeni, když takoví nejsou.
Nájemci jsou - jako lidé - různí. Většina je "normálních" a slušných. Někteří jsou zvláštní, ale spolehliví. Jiní problematičtí, ale usměrnitelní. A někteří bohužel problémoví a nepřizpůsobiví.
Při předávání bytu do rukou cizí osoby bohužel nikdy nevíme, do které skupiny patří člověk, který se stane naším nájemcem. A jak reportáž ukazuje, z dnes slušného a platícího nájemce se už zítra může vyklubat problémový neplatič.
Všechny zásady, doporučení a vzorové materiály a dokumenty z investičního kurzu Jak kupovat a pronajímat byty dodržujeme a používáme tedy právě proto, abychom těmto situacím dopředu zabránili.
Protože až nastanou, je už na jejich levné a rychlé řešení pozdě.
Nakupujeme výzbroj, stavíme opevnění a procházíme bojovým výcvikem nikoliv proto, abychom válčili, ale proto, abychom žili (a pronajímali) v klidu a bez problémů... protože ti, kteří by válčit chtěli, si na nás netroufnou.
Pavel Řehulka
www.JakPronajimatByty.cz
P.S. Dlužím vám odpověď ještě na jednu otázku: Existuje způsob, jak se proti podobným případům 100 % ubránit? Existuje: Nic nepronajímat.
Pronajímání není zázračnou aktivitou, která přináší zaručený výnos s nulovým rizikem. Riziko neplatiče nebo problémového nájemce na nás bude číhat vždy, stejně jako u jakékoliv jiné činnosti, při které spoléháme na lidské jednání.
Co hůř, dokonce si myslím, že toto riziko číhá při každém pronájmu a u každého nájemce: Výzkumy lidského jednání totiž opakovaně potvrzují, že jen malá část lidí bude čestných a mravných za všech okolností. Velká většina se zachová podle situace, okolností a chování ostatních. A právě proto extrémně záleží na naší přípravě, reakci a profesionalitě, zda a jak rychle dokážeme plamínkům temné síly a následným požárům zla zabránit.
Všichni by sice chtěli zázračný hasicí přístroj, který umí okamžitě uhasit jakýkoliv požár nájemních problémů. A žádný takový neexistuje.
Pokud se ale budeme držet v mezích civilizovaných postupů, každý hasič vám řekne, že nejvíce se před plameny ochráníme tím, že zabráníme tomu, aby vůbec vznikly. A nastolíme taková protipožární opatření, že temné síle zkrátka nedáme šanci.
Po prostudování investičního kurzu Jak kupovat a pronajímat byty sami víte, jak je důležité mít v pořádku aktuální dokumentaci a nájemní smlouvu (a pokud máte starší verze, nyní můžete získat aktualizační balíček pro rok 2017). Pro maximální ochranu ale musíme do "protipožárních" opatření zapojit také přípravu, selekci, ověřování, zkoušky, psychologii a profesionalitu. Tak, jak je v kurzu popisujeme. A doufám, že se vám to daří...
Tento newsletter vám zaslala společnost Realitní centrum, s.r.o. a je určen pouze vlastníkům investičního kurzu "Jak kupovat a pronajímat byty". Pokud si nepřejete dostávat jeho další čísla, napište prosím "neposílat" na info@jakpronajimatbyty.cz.
Komentáře
Okomentovat